Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Vermieter schreiben den Gebäudeanteil ihrer Immobilie normalerweise mit festen Sätzen ab (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG): 2 % pro Jahr bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden. Das entspricht einer Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Ist das Gebäude älter oder abgenutzter, als die 50 Jahre unterstellen, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer. Den Nachweis führen Vermieter in der Praxis mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Pauschal Mit Gutachten
Gebäudeanteil des Kaufpreises 300.000 € 300.000 €
Nutzungsdauer 50 Jahre 30 Jahre (laut Gutachten)
AfA-Satz 2 % rund 3,33 %
Abschreibung pro Jahr 6.000 € 10.000 €

Der Unterschied von 4.000 € Werbungskosten pro Jahr senkt die Steuerlast, je nach persönlichem Steuersatz. Wie hoch Ihr Gebäudeanteil ist, hängt von der Kaufpreisaufteilung ab.

Was gilt heute?

Die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren mehrfach bewegt:

Datum Was passiert ist
28.07.2021 BFH, IX R 25/19: Für den Nachweis kann sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint.
22.02.2023 BMF-Schreiben mit strengen Anforderungen an Gutachten und Sachverständige
23.01.2024 BFH, IX R 14/23: Ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer modellhaft wirtschaftlich bestimmt, kann genügen. Ein umfassendes Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend.
August 2025 Referentenentwurf: Gutachten nur noch von öffentlich bestellten Sachverständigen mit Besichtigung vor Ort
November und Dezember 2025 Diese Verschärfung wird ersatzlos aus der Verordnung gestrichen
17.09.2026 Die Ausschüsse des Bundesrats empfehlen eine Änderung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (BR-Drs. 447/1/26)
25.09.2026 Der Bundesrat übernimmt die Forderung in seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 (BR-Drs. 447/26 (B))

Was fordert der Bundesrat genau?

In § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG soll aus „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die „Nutzungsdauer eines Gebäudes im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ werden. Eine höhere Abschreibung wäre dann nur noch möglich, wenn ein Gebäude schon bei Fertigstellung auf eine kürzere Lebensdauer angelegt war, zum Beispiel eine Leichtbauhalle.

Für eine gewöhnliche Eigentumswohnung im Münchner Osten hieße das: Ein Gutachten, das wegen Alter und Zustand eine kürzere Restnutzungsdauer feststellt, würde nicht mehr reichen. Der Bundesrat begründet das damit, dass zu viele Gutachten von geringer Qualität die Abschreibung künstlich erhöhen. Eine Übergangsregel enthält der Vorschlag nicht.

Aus der Bewertungsbranche kommt Widerspruch. Sprengnetter argumentiert in einer Stellungnahme vom 21.09.2026, ältere Gebäude würden so benachteiligt, obwohl ihre wirtschaftliche Nutzungsdauer gerade durch Alterung kürzer wird. Besser seien klare Anforderungen an Sachverständige, eine Besichtigung vor Ort und nachvollziehbare Methoden.

Ist das schon beschlossen?

Nein. Die Stellungnahme des Bundesrats ist ein früher Schritt im Gesetzgebungsverfahren:

  1. Die Bundesregierung antwortet auf die Stellungnahme (Gegenäußerung).
  2. Der Bundestag berät das Jahressteuergesetz und beschließt es, mit oder ohne diese Änderung.
  3. Danach stimmt der Bundesrat erneut ab.

Weil die Einkommensteuer auch den Ländern zusteht, kann das Gesetz nicht gegen den Bundesrat beschlossen werden. Seine Forderung hat deshalb Gewicht. Ob sie im Gesetz landet und ab wann sie gelten würde, ist offen. Ich aktualisiere diesen Artikel, sobald es Neuigkeiten gibt.

Was heißt das für Vermieter?

  • Nicht in Panik handeln. Solange nichts beschlossen ist, gilt die Rechtslage nach den BFH-Urteilen von 2021 und 2024.
  • Wer ohnehin ein Gutachten erwogen hat, sollte jetzt mit dem Steuerberater klären, ob und für welches Jahr sich das lohnt und wie das Finanzamt bisher reagiert.
  • Qualität zählt mehr denn je. Ein Gutachten muss das konkrete Objekt nachvollziehbar bewerten. Massenware ohne Bezug zur Wohnung ist schon heute ein Risiko.
  • An den Verkauf denken. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern. Eine höhere Abschreibung senkt den Buchwert und erhöht damit diesen Gewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, siehe Spekulationsfrist.

Meine Einschätzung

Restnutzungsdauer-Gutachten werden im Netz oft mit dem Versprechen schneller Steuerersparnis beworben. Rechnen Sie den Effekt für Ihre Wohnung lieber konkret durch und lassen Sie sich nicht von Zeitdruck treiben, solange das Gesetz nicht steht.

Quellen

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.