Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, zahlen Sie einen Gesamtpreis. Steuerlich besteht dieser Preis aus zwei Teilen:

  • Grund und Boden: Er nutzt sich nicht ab und kann deshalb nicht abgeschrieben werden.
  • Gebäude: Es verliert über die Jahre an Wert. Diesen Anteil können Vermieter über die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten geltend machen (§ 7 Abs. 4 EStG).

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt.

Für Wohnungen, die Sie selbst bewohnen, spielt die Aufteilung für die Einkommensteuer keine Rolle. Wichtig wird sie, sobald Sie vermieten.

Warum ist das gerade in München so wichtig?

In München ist der Boden extrem teuer. Je höher der Bodenwert, desto kleiner der Gebäudeanteil und desto geringer die Abschreibung. Typisierte Rechenverfahren kommen hier deshalb oft zu einem hohen Bodenanteil, der nicht immer zur konkreten Wohnung passt.

Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Größenordnung:

Variante A Variante B
Kaufpreis inklusive Nebenkosten 500.000 € 500.000 €
Gebäudeanteil 70 % = 350.000 € 50 % = 250.000 €
AfA pro Jahr (2 %, Baujahr 1925 bis 2022) 7.000 € 5.000 €
Unterschied pro Jahr 2.000 € weniger Werbungskosten

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % entspricht der Unterschied vereinfacht rund 840 € Steuern pro Jahr, und das über die gesamte Abschreibungsdauer. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel, keine Aussage über Ihre Wohnung.

Die AfA-Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2 % für Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 und 3 % für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden.

Wie funktioniert die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?

Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine kostenlose Excel-Datei samt Anleitung bereit. Mit ihr können Sie eine Kaufpreisaufteilung selbst berechnen oder eine vorhandene Aufteilung auf Plausibilität prüfen. Die aktuelle Fassung hat den Stand Februar 2026 und wurde im März 2026 veröffentlicht. Das BMF überarbeitet sie jährlich.

Die überarbeitete Arbeitshilfe arbeitet mit einer festen Reihenfolge der Wertermittlungsverfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Für Eigentumswohnungen wird zuerst geprüft, ob Vergleichsdaten vorliegen. Fehlen sie, kommen Ertrags- und schließlich Sachwertverfahren zum Zug.

Typischerweise brauchen Sie diese Angaben:

Angabe Wo Sie sie finden
Kaufpreis und Datum des Kaufvertrags notarieller Kaufvertrag
Grundstücksfläche Grundbuch, Kaufvertrag oder Teilungserklärung
Miteigentumsanteil (bei Wohnungen) Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) und Teilungserklärung
Bodenrichtwert zum passenden Stichtag Bodenrichtwerte-Portal des Gutachterausschusses München
Wohnfläche Kaufvertrag, Exposé, Wohnflächenberechnung
Baujahr und Gebäudeart Energieausweis, Bauakte, Exposé
Miete (für das Ertragswertverfahren) Mietvertrag

Welche Felder die Excel-Datei im Einzelnen abfragt, steht in der Anleitung des BMF. Sie ist auf der Seite der Arbeitshilfe verlinkt.

Bodenrichtwerte in München: Die Werte gibt es über das Online-Portal des Gutachterausschusses, gegen Gebühr. Die neuesten Richtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2026. Für die Aufteilung zählt der Richtwert, der zum Zeitpunkt Ihres Kaufs galt.

Muss ich das Ergebnis der Arbeitshilfe akzeptieren?

Nein. Der Bundesfinanzhof hat am 21.07.2020 entschieden (IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe eine strittige Aufteilung nicht ersetzen kann. Sie arbeitet typisiert und berücksichtigt regionale Besonderheiten nicht ausreichend. Im Streitfall muss das Finanzgericht in der Regel ein Sachverständigengutachten einholen.

Schon früher hat der BFH klargestellt (IX R 12/14): Eine Aufteilung, die Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag vereinbaren, ist grundsätzlich zugrunde zu legen. Ausnahme: Sie ist nur zum Schein getroffen oder verfehlt die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich deutlich.

Was das praktisch heißt:

  1. Vor dem Notartermin rechnen. Berechnen Sie die Aufteilung mit der Arbeitshilfe schon vor dem Kauf und vergleichen Sie sie mit einer realistischen eigenen Einschätzung.
  2. Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen. Sprechen Sie den Notar darauf an. Die Aufteilung muss nachvollziehbar sein, eine Wunschzahl reicht nicht.
  3. Unterlagen aufheben. Bodenrichtwert, Baujahr, Zustand, Modernisierungen: Alles, was die Aufteilung stützt, gehört in die Akte.
  4. Bei großen Abweichungen ein Gutachten prüfen. Ob sich die Kosten lohnen, hängt vom Kaufpreis und vom Unterschied zur Arbeitshilfe ab.

Was ändert sich mit § 6f EStG?

Mit dem Jahressteuergesetz 2026 will der Gesetzgeber die Kaufpreisaufteilung zum ersten Mal ausdrücklich im Gesetz regeln. Nach dem Entwurf gilt ein dreistufiges System:

  1. Die Aufteilung im Kaufvertrag gilt, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt.
  2. Fehlt sie oder ist sie unrealistisch, wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) aufgeteilt.
  3. Die BMF-Arbeitshilfe dient als vereinfachte, aber widerlegbare Orientierung.

Neu ist eine Hürde: Wer vom Ergebnis der Arbeitshilfe abweichen will, braucht nach dem Entwurf ein Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, und zwar mit persönlicher Besichtigung vor Ort. Gelten soll die Regel nur für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden.

Stand 02.10.2026: Das ist ein Entwurf, noch kein Gesetz. Der Bundesrat hat am 25.09.2026 Stellung genommen, als Nächstes äußert sich die Bundesregierung, dann berät der Bundestag. Ich aktualisiere diesen Artikel, sobald sich etwas bewegt.

Meine Einschätzung als Vermieter

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung denken viele an Zinsen und Kaufpreis, kaum jemand an den Gebäudeanteil. Dabei wirkt die Aufteilung über die gesamte Abschreibungsdauer. Eine halbe Stunde mit der Arbeitshilfe vor dem Notartermin und ein kurzes Gespräch mit dem Steuerberater sind gut investierte Zeit.

Mehr zu den Preisen im Viertel finden Sie im Marktbericht Münchner Osten. Wie es mit der Abschreibung über eine kürzere Nutzungsdauer weitergeht, lesen Sie im Artikel zur Restnutzungsdauer.

Quellen

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.