Was besagt das neue Heizungsgesetz 2026?

Der Bundestag hat die Reform am 10.07.2026 mit 323 zu 271 Stimmen beschlossen. Verkündet wurde sie am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft ist sie seit dem 29.07.2026. Das Gesetz heißt jetzt „Gebäudemodernisierungsgesetz“. Die Bundesregierung fasst es so zusammen: Technologieoffenheit ersetzt Heizungszwänge.

Für Eigentümer ändert sich vor allem das hier:

Thema Bisher (GEG) Seit 29.07.2026 (GModG)
Neue Heizung mindestens 65 % erneuerbare Energie freie Wahl der Technik
Neue Gas- oder Ölheizung nur über Übergangsregeln und 65-%-Pfad erlaubt, ab 2029 mit Mindest-Bioanteil
Alte Heizkessel über 30 Jahre Betriebsverbot für viele Konstanttemperaturkessel (§ 72 GEG) die bisherigen §§ 71 bis 73 sind gestrichen
Vermieter mit neuer Gas- oder Ölheizung CO2-Kosten nach Stufenmodell geteilt je 50 % von Netzentgelten und CO2-Kosten ab 2028, von Bio-Brennstoffkosten ab 2029
Energieausweis bei Verkauf und Vermietung Pflicht weiter Pflicht

Für München hat das eine besondere Note. Nach der ursprünglichen Fassung des GEG sollte die 65-Prozent-Regel in Großstädten über 100.000 Einwohnern auch für bestehende Gebäude ab dem 01.07.2026 gelten (§ 71 Abs. 8 GEG a. F.). Mit dem GModG ist sie vollständig entfallen, für Münchner Eigentümer ist diese Hürde also vom Tisch.

Stimmt es, dass das Heizungsgesetz gekippt ist?

Teilweise. Abgeschafft ist das Gesetz nicht, es ist umgebaut und umbenannt. Weggefallen sind die 65-Prozent-Pflicht und die bisherigen Betriebsverbote. Geblieben sind unter anderem der Energieausweis, Anforderungen an Bauteile bei größeren Sanierungen und Nachrüstpflichten nach einem Kauf. Laut Verbraucherzentrale gilt zum Beispiel für Außenwände ein Höchstwert von 0,24 W/(m²K), wenn Sie mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils erneuern. Neu ist die sogenannte Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen. 2030 soll das Gesetz auf seine Wirkung überprüft werden.

Muss ich meine alte Heizung jetzt austauschen?

Nein. Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darf weiterlaufen, das neue Gesetz enthält keine neue Austauschpflicht. Wenn Ihre Heizung ausfällt, wählen Sie die neue Anlage frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid oder wieder Gas oder Öl.

Wer wieder fossil einbaut, muss ab 2029 einen wachsenden Anteil an Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff beziehen (§ 43 Abs. 1 GModG):

Ab Mindestanteil biogen oder Wasserstoff
01.01.2029 10 %
01.01.2030 15 %
01.01.2035 30 %
01.01.2040 60 %
2045 Ziel: vollständig klimaneutrale Brennstoffe (Pflicht der Versorger nach § 42a GModG, Einzelheiten folgen per Gesetz)

Was diese Brennstoffe in einigen Jahren kosten, weiß heute niemand. Nach § 42a GModG legt die Bundesregierung bis zum 01.12.2026 ein Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vor. Es soll die Versorger verpflichten, Brennstoffe für Gebäudeheizungen bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Stoffe umzustellen. Genau diese offene Preisfrage ist der Punkt, den Sie bei einer neuen fossilen Heizung einpreisen sollten.

Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Vermieter?

Wenn Sie als Vermieter eine neue Öl- oder Gasheizung nach § 43 GModG einbauen, beteiligen Sie sich an den Heizkosten Ihrer Mieter. Geregelt ist das im neuen § 5a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG). Vermieter und Mieter tragen hälftig:

  • die Netzentgelte für die Gasversorgung, ab 01.01.2028,
  • die CO2-Kosten, ab 01.01.2028,
  • die Kosten für die vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe, ab 01.01.2029, höchstens für einen Bioanteil von 30 % am gesamten Brennstoff.

Eine Ausnahme gibt es für Heizungen, die nach einem nicht reparierbaren Ausfall in den zwölf Monaten vor dem 01.01.2028 eingebaut wurden.

Ich vermiete selbst Wohnungen, und für mich verschiebt sich damit die Rechnung. Die günstigste Heizung beim Einbau ist nicht automatisch die günstigste über 15 oder 20 Jahre, wenn ein Teil der laufenden Kosten bei Ihnen hängen bleibt. Bei einer Eigentumswohnung kommt dazu: Über die Zentralheizung entscheidet meist die Eigentümergemeinschaft, nicht Sie allein. Schauen Sie deshalb in die letzten Protokolle, ob der Heizungstausch schon Thema ist.

Parallel liegt die Mietrechtsreform (BT-Drs. 21/6807) weiter im Rechtsausschuss des Bundestags. Ein Termin für die Verabschiedung stand am 06.10.2026 nicht fest. Wie Sie vermietet oder leer verkaufen, beschreibe ich auf der Seite Vermietete Wohnung verkaufen in München.

Was heißt das für den Verkauf eines Hauses in Trudering oder Waldtrudering?

In Trudering, Waldtrudering und Englschalking werden viele Reihen- und Doppelhäuser verkauft, die seit Jahrzehnten in einer Hand sind. Läuft dort noch eine Gas- oder Ölheizung, ist die Lage für Sie als Verkäufer seit Juli entspannter: Ein Käufer muss eine funktionierende Heizung nicht mehr wegen der 65-Prozent-Regel tauschen. Er rechnet sie aber trotzdem mit.

Zur Einordnung die mittleren Kaufpreise gebrauchter Häuser in München laut Gutachterausschuss (erstes Halbjahr 2026, ganze Stadt, keine Werte je Stadtteil): Reihenmittelhaus rund 895.000 €, Reiheneckhaus rund 955.000 €, Doppelhaushälfte rund 1,125 Mio. €. Bei diesen Summen sind Heizung und Dämmung kein Detail, sondern ein Verhandlungspunkt.

Was Käufer jetzt fragen und was Sie bereitlegen sollten:

  • Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht und gehört schon in die Anzeige.
  • Heizung: Baujahr, Wartungsnachweise, Protokolle des Schornsteinfegers.
  • Nachrüstpflichten: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss nach dem Eigentümerwechsel kleinere Nachrüstungen erledigen, in der Regel innerhalb von zwei Jahren (§ 69 Abs. 4 GModG), etwa die Dämmung ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen und der obersten Geschossdecke. Haben Sie das Haus schon am 01.02.2002 selbst bewohnt, trifft die Pflicht erst Ihren Käufer.
  • Fernwärme: ob Ihr Haus in einem Gebiet liegt, in dem die Stadt Fernwärme plant (siehe nächster Abschnitt).

Mein Rat: Schreiben Sie den Zustand der Heizung offen ins Exposé. Das passt auch zu Ihrer Aufklärungspflicht als Verkäufer, denn bekannte Mängel müssen Sie ohnehin nennen. Mehr zum Markt vor Ort finden Sie unter Immobilienmakler Trudering.

Wo sehe ich, ob mein Haus in München Fernwärme bekommen kann?

Im Wärmeplan der Stadt. Der Stadtrat hat ihn am 15.05.2024 beschlossen und am 26.11.2025 aktualisiert. Er unterscheidet unter anderem Gebiete, in denen Fernwärme verdichtet oder neu erschlossen wird, und Gebiete für dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen. Die Karte dazu steht im Geoportal der Stadt (geoportal.muenchen.de). Eigentümer können dort unverbindlich Interesse an einem Fernwärmeanschluss melden.

Die Münchner Wärmesatzung gilt seit dem 01.01.2026. Sie wirkt nur innerhalb der Verwaltung und begründet keine Pflichten für private Eigentümer. Ein stadtweites Verbot fossiler Heizungen gibt es also nicht.

Für Bogenhausen, Berg am Laim und Trudering lohnt der Blick in die Karte vor einem Verkauf oder einem Heizungstausch. Ein Käufer, der Fernwärme in Reichweite sieht, rechnet anders als einer, der allein eine Wärmepumpe planen muss. Mehr zu den Stadtteilen: Bogenhausen und Berg am Laim. Die aktuellen Preise stehen im Marktbericht Münchner Osten.

Wie viel ist meine Immobilie mit alter Heizung wert?

Das hängt am Haus, an der Lage und am Zustand, nicht an einer Pauschale. Gerne schaue ich mir Ihr Objekt an und ordne mit Ihnen ein, wie Heizung, Energieausweis und Wärmeplan den Wert beeinflussen. Die Einschätzung ist persönlich und unverbindlich: Werteinschätzung anfragen.

Quellen

Allgemeine Information, Stand 07.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, einen Energieberater oder Ihren Steuerberater.