1. Rechnen Sie die Nebenkosten ehrlich ein

In Bayern ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Makler:

Posten Satz Bei 500.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 % 17.500 €
Notar und Grundbuch rund 1,3 bis 2 % rund 6.500 bis 10.000 €
Maklerprovision Käuferanteil (falls Makler) meist 3,57 % inkl. MwSt. 17.850 €
Summe rund 5 % ohne, 8,5 bis 9 % mit Makler rund 24.000 bis 45.000 €

Banken finanzieren die Nebenkosten ungern mit. Planen Sie sie deshalb aus Eigenkapital ein.

2. Schauen Sie aufs Hausgeld, nicht nur auf die Rate

Neben Zins und Tilgung zahlen Sie jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft: Verwaltung, Hausmeister, Versicherung, Heizung, Rücklage. Ein Teil davon lässt sich bei Vermietung umlegen, bei Selbstnutzung tragen Sie alles. Lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan zeigen.

3. Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen

Die Protokolle der letzten drei Jahre sind die wichtigsten Seiten beim Wohnungskauf. Dort steht, ob eine Dachsanierung, neue Fenster oder ein Heizungstausch anstehen und wie über Sonderumlagen gesprochen wird. Fragen Sie auch nach der Beschluss-Sammlung, die jede Gemeinschaft führen muss.

4. Prüfen Sie die Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage ist das Sparkonto der Gemeinschaft für Reparaturen. Ist sie bei einem älteren Haus sehr niedrig, steigt das Risiko einer Sonderumlage. Den Stand finden Sie in der letzten Jahresabrechnung.

5. Verstehen Sie die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt, was Ihnen allein gehört (Sondereigentum), was allen gehört (Gemeinschaftseigentum) und wofür Sie Sondernutzungsrechte haben, etwa am Garten oder Stellplatz. Prüfen Sie, ob Keller, Stellplatz und Balkon so geregelt sind, wie im Exposé beschrieben.

6. Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch

Im Grundbuch stehen Rechte Dritter (Abteilung II, zum Beispiel Wegerechte oder Wohnrechte) und Grundschulden (Abteilung III). Grundschulden des Verkäufers werden beim Kauf in der Regel gelöscht. Rechte in Abteilung II bleiben oft bestehen und können den Wert beeinflussen.

7. Vergleichen Sie mit echten Kaufpreisen

Angebotspreise auf Portalen zeigen, was Verkäufer verlangen. Was tatsächlich bezahlt wird, veröffentlicht der Gutachterausschuss. Für gebrauchte Wohnungen lagen die Kaufpreise im ersten Halbjahr 2026 im Mittel 1 % über dem Vorjahr. Mehr dazu im Artikel Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch? und im Marktbericht Münchner Osten.

8. Besichtigen Sie zweimal, zu unterschiedlichen Zeiten

Einmal am Tag, einmal am Abend. Achten Sie auf Lärm, Licht und Nachbarschaft. Schauen Sie sich auch Keller, Treppenhaus, Fenster und Dachboden an: Feuchte Ecken, alte Leitungen und ungepflegte Gemeinschaftsflächen erzählen viel über die Gemeinschaft.

9. Fragen Sie nach Heizung und Energieausweis

Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen und fragen Sie nach Alter und Art der Heizung. Seit dem 28.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen müssen aber schrittweise klimaneutrale Brennstoffe beimischen. Für die Kosten der nächsten Jahre ist das relevant.

10. Prüfen Sie Förderprogramme

Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind, die zum ersten Mal Wohneigentum kaufen, können bei sanierungsbedürftigen Altbauten (Energieklasse F, G oder H) das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ nutzen. Seit dem 03.08.2026 liegen die Kreditbeträge bei bis zu 140.000 € mit einem Kind, 160.000 € mit zwei und 180.000 € ab drei Kindern. Es gelten Einkommensgrenzen, mit einem Kind höchstens 90.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen im Jahr. Die aktuellen Bedingungen stehen bei der KfW.

11. Nehmen Sie sich Zeit für den Kaufvertrag

Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf des Kaufvertrags in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin erhalten (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Nutzen Sie die Zeit. Prüfen Sie Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie die Küche und alle Zusicherungen. Fragen an den Notar sind ausdrücklich erlaubt.

12. Denken Sie an später

Planen Sie zu vermieten? Dann wird die Kaufpreisaufteilung wichtig, und das am besten schon im Kaufvertrag. Wollen Sie in einigen Jahren wieder verkaufen? Dann gilt für vermietete Wohnungen die Spekulationsfrist von zehn Jahren, bei durchgehender Selbstnutzung nicht.

Meine Einschätzung

Die meisten Überraschungen beim Wohnungskauf stehen nicht im Exposé, sondern in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Mein Rat als Eigentümer: Lesen Sie die Protokolle, bevor Sie über den Preis verhandeln.

Quellen

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.