Sind die Immobilienpreise in München gesunken?

Ja, nach dem Zinsanstieg ab 2022 deutlich. 2025 lagen Bestandswohnungen nur noch rund 1 % unter dem Vorjahr, im ersten Halbjahr 2026 im Mittel 1 % darüber (Gutachterausschuss München).

Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München?

Für Neubauwohnungen nennt der Gutachterausschuss für das erste Halbjahr 2026 rund 9.800 €/m² in durchschnittlicher und rund 10.550 €/m² in guter Wohnlage. Gebrauchte Wohnungen liegen je nach Baujahr und Lage darunter, eine einzelne Durchschnittszahl für den Bestand ist wenig aussagekräftig.

Werden die Immobilienpreise in München wieder sinken?

Für gebrauchte Eigentumswohnungen zeigen die Kaufpreise des Gutachterausschusses im ersten Halbjahr 2026 keinen weiteren Rückgang. Bei Reihen- und Doppelhäusern sowie bei Grundstücken waren die Preise zuletzt noch leicht rückläufig.

Warum sind die Immobilienpreise in München so hoch?

Wenig Bauland, eine wachsende Bevölkerung, hohe Einkommen und eine starke Wirtschaft treffen auf ein knappes Angebot. Dazu kommen hohe Bodenwerte, die einen großen Teil des Kaufpreises ausmachen.

Wo finde ich die amtlichen Zahlen?

Der Gutachterausschuss veröffentlicht dreimal im Jahr Marktanalysen (Frühjahrsticker, Halbjahresreport, Herbstanalyse) sowie einen Jahresbericht. Die Berichte stehen kostenlos auf der Website der Stadt München.

Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch? Die amtlichen Zahlen 2026

Q: Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch? Die amtlichen Zahlen 2026

Kurze Antwort: Nach den amtlichen Zahlen fallen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in München derzeit nicht weiter. Im ersten Halbjahr 2026 lagen sie laut Gutachterausschuss im Mittel 1 % über dem Vorjahr, die Spanne reichte von minus 1 % bis plus 5 %. Reihen- und Doppelhäuser gaben dagegen leicht nach, die Zahl der Verkäufe steigt wieder.

Was sagt der Gutachterausschuss?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus. Seine Zahlen zeigen, was tatsächlich bezahlt wurde, nicht was Verkäufer verlangen. Der Halbjahresreport 2026 (veröffentlicht im August 2026) vergleicht das erste Halbjahr 2026 mit dem Vorjahreszeitraum:

Kennzahl	1. Halbjahr 2026	Veränderung zum Vorjahr
Kaufverträge gesamt		+3 %
Geldumsatz gesamt	rund 5,4 Mrd. €	+7 %
Verkäufe Wohnungs- und Teileigentum	rund 4.950, davon rund 650 Neubau	+3 %
Eigentumswohnungen, Wiederverkauf		im Mittel +1 % (Spanne −1 % bis +5 %)
Neubauwohnungen, durchschnittliche Wohnlage	rund 9.800 €/m²	−2 %
Neubauwohnungen, gute Wohnlage	rund 10.550 €/m²	+4 %
Doppelhäuser, Wiederverkauf	rund 1.125.000 € bzw. rund 7.950 €/m²	leicht rückläufig
Doppelhaushälften, Neubau	rund 1.455.000 € bzw. rund 10.750 €/m²	leicht steigend
Reiheneckhäuser, Neubau	rund 1.180.000 € bzw. rund 10.400 €/m²	rückläufig
Wohnbaugrundstücke		im Mittel rund 8 % unter Bodenrichtwert

Quelle: Gutachterausschuss München, Halbjahresreport 2026.

Wie sah das Jahr 2025 aus?

Für das gesamte Jahr 2025 meldete der Gutachterausschuss 12.473 Kaufverträge, 14 % mehr als im Vorjahr, bei rund 11,6 Milliarden Euro Umsatz. Bestandswohnungen lagen rund 1 % unter dem Vorjahr, Neubauwohnungen knapp 5 %. Stark gefallen ist vor allem Bauland für Geschosswohnungsbau, um 27,5 %.

Zusammen ergibt das ein klares Bild: Nach dem Rückgang ab 2022 hat sich der Markt für gebrauchte Wohnungen 2025 stabilisiert, im ersten Halbjahr 2026 zeigen die Kaufpreise wieder leicht nach oben. Bei Häusern und Grundstücken ist die Bewegung noch nach unten gerichtet.

Werden die Preise in München wieder steigen?

Eine seriöse Prognose kann niemand abgeben, auch ich nicht. Was sich sagen lässt:

Die Zahl der Verkäufe steigt wieder. Mehr Käufer schließen ab, der Markt ist nicht mehr eingefroren wie 2023.
Die Spanne ist groß. Plus 5 % in einer Lage, minus 1 % in einer anderen: Lage, Zustand und Energiestandard entscheiden mehr als der Durchschnitt.
Neubau wird knapper. Wenn wenig gebaut wird, stützt das mittelfristig die Preise im Bestand. Das ist ein Zusammenhang, kein Versprechen.

Was heißt das für den Münchner Osten?

Werte je Stadtbezirk veröffentlicht der Gutachterausschuss in seinen Halbjahresberichten nicht. Für Trudering, Berg am Laim und Bogenhausen helfen deshalb zwei Quellen zusammen: die stadtweiten Kaufpreise des Gutachterausschusses und die Angebotspreise im Viertel. Beide zeige ich getrennt im Marktbericht Münchner Osten und auf den Seiten zu Trudering, Berg am Laim und Bogenhausen.

Wichtig beim Vergleich: Angebotspreise auf Portalen sind keine Kaufpreise. Die Differenz zeigt, wie viel Verhandlungsspielraum im Markt steckt.

Meine Einschätzung

Wer auf weiter stark fallende Preise für gebrauchte Wohnungen wartet, findet in den amtlichen Zahlen von 2026 dafür keine Bestätigung. Wer verkaufen möchte, sollte trotzdem nicht mit Preisen von 2021 rechnen. Entscheidend ist der realistische Wert der konkreten Wohnung, gemessen an echten Kaufpreisen.

Quellen

Gutachterausschuss für Grundstückswerte München, Halbjahresreport 2026 (PDF), August 2026
Landeshauptstadt München, Marktanalysen des Gutachterausschusses, abgerufen am 02.10.2026
expecta, Münchner Immobilienmarkt 2026 (zum Jahresbericht 2025 des Gutachterausschusses)

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026. Keine Bewertung einzelner Immobilien.