Ist eine vermietete Wohnung beim Verkauf weniger wert?

Meist ja, weil nur Kapitalanleger als Käufer infrage kommen und Miete und Kündigungsschutz übernommen werden müssen. Wie groß der Abschlag ist, hängt stark von der Miethöhe ab.

Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen.

Wann kann ich eine vermietete Wohnung steuerfrei verkaufen?

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Welches Datum dafür zählt, erklärt der Artikel [Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien?](/ratgeber/spekulationsfrist-beginn-berechnen)

Lohnt es sich, eine vermietete Wohnung leer zu verkaufen?

Eine leere Wohnung erzielt meist einen höheren Preis. Ob sich das Warten auf den Auszug lohnt, hängt von den entgangenen Mieteinnahmen, der Dauer und dem Kündigungsschutz ab. Eine Kündigung allein mit dem Ziel, teurer zu verkaufen, ist in aller Regel nicht möglich.

Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert, und warum in München weniger als anderswo?

Q: Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert, und warum in München weniger als anderswo?

Kurze Antwort: Vermietete Eigentumswohnungen werden günstiger angeboten als bezugsfreie. In München lag der Unterschied laut einer Auswertung von ImmoScout24 (Angebotsdaten Juli bis Oktober 2025) bei rund 12 %, also etwa 1.166 Euro pro Quadratmeter. Im Schnitt der 42 untersuchten Städte waren es 21 %, in Dresden sogar 33 %. Wie hoch der Abschlag im Einzelfall ausfällt, hängt vor allem von der Miethöhe, der Mietdauer und dem Kündigungsschutz ab.

Q: Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert?

In München wurden vermietete Wohnungen laut ImmoScout24 zuletzt rund 12 % günstiger angeboten als bezugsfreie, im Schnitt der Großstädte rund 21 %. Das sind Angebotspreise aus dem Jahr 2025.

Wie groß ist der Abschlag für vermietete Wohnungen?

ImmoScout24 hat im November 2025 die Angebotspreise vermieteter und unvermieteter Eigentumswohnungen in 42 deutschen Städten verglichen:

Markt	Abschlag vermietet gegenüber bezugsfrei	Quelle
München	rund 12 % (etwa 1.166 €/m²)	ImmoScout24, 11/2025
Durchschnitt der Großstädte	rund 21 %	ImmoScout24, 11/2025
Berlin	rund 28 %	ImmoScout24, 11/2025
Dresden	rund 33 %	ImmoScout24, 11/2025
Kleinere Städte (B- und C-Städte)	rund 15 %	ImmoScout24, 11/2025

Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung in München entspricht der Abschlag damit gut 110.000 Euro. Wichtig: Das sind Angebotspreise, keine notariell beurkundeten Kaufpreise. Die tatsächlichen Abschläge können im Einzelfall höher oder niedriger sein.

Warum ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Weil der Käufer nicht alles bekommt, was er mit einer leeren Wohnung bekommt:

Er kann nicht selbst einziehen. Für Selbstnutzer, die in München oft die höchsten Preise zahlen, fällt die Wohnung damit praktisch weg. Der Kreis der Käufer schrumpft auf Kapitalanleger.
Die Miete ist festgeschrieben. Liegt sie deutlich unter der Marktmiete, lässt sie sich wegen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze nur langsam anheben.
Der Kündigungsschutz ist stark. In München gilt nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung in bestimmten Fällen eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, wie die Landeshauptstadt in ihrem Infoblatt zur ordentlichen Kündigung schreibt. Eine Eigenbedarfskündigung ist in dieser Zeit ausgeschlossen.

Warum ist der Abschlag in München kleiner?

Die Daten nennen keinen Grund, eine naheliegende Erklärung ist aber der Markt selbst: In München ist die Nachfrage nach Wohnungen hoch und das Angebot knapp. Kapitalanleger finden hier eher Mieter und rechnen mit stabilen Mieten. Das stützt auch den Preis vermieteter Wohnungen. Wie sich die Münchner Preise insgesamt entwickeln, zeigt der Artikel Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch?.

Was macht den Abschlag kleiner?

Diese Punkte bestimmen, wie attraktiv eine vermietete Wohnung für Kapitalanleger ist:

Faktor	Wirkt sich günstig aus, wenn …
Miethöhe	die Miete nah an der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
Mietvertrag	Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart ist und die Unterlagen vollständig sind
Mieter	das Mietverhältnis stabil ist und es keine Rückstände gibt
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft	Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage vollständig vorliegen
Zustand	keine größeren Sanierungen anstehen

Eine Alternative zum Verkauf an Kapitalanleger ist der Verkauf an den Mieter selbst. Er spart sich den Umzug, und für ihn zählt der Abschlag für die Vermietung nicht.

Quellen

Scout24: Vermietete Eigentumswohnungen bis zu 33 Prozent günstiger als unvermietete, 10.11.2025
Landeshauptstadt München, Sozialreferat: Infoblatt Ordentliche Kündigung (PDF), abgerufen am 05.10.2026
Gesetze im Internet: § 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete, abgerufen am 05.10.2026

Stand 05.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wie viel weniger ist eine vermietete Wohnung wert, und warum in München weniger als anderswo?

Wie groß ist der Abschlag für vermietete Wohnungen?

Warum ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Warum ist der Abschlag in München kleiner?

Was macht den Abschlag kleiner?

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