Welches Datum zählt für die Spekulationsfrist?

Entscheidend ist immer das Datum der notariellen Beurkundung, und zwar auf beiden Seiten:

Ereignis Zählt für die Frist?
Notarieller Kaufvertrag beim Erwerb Ja, hier beginnt die Frist
Kaufpreiszahlung Nein
Besitzübergang, Schlüsselübergabe Nein
Eintrag ins Grundbuch Nein
Notarieller Kaufvertrag beim Verkauf Ja, hier endet die Frist

Der Bundesfinanzhof begründet das so: Würde man auf den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums abstellen, könnten Käufer und Verkäufer den Zeitpunkt beliebig verschieben und so Steuern gestalten. Das soll nicht möglich sein. In dem entschiedenen Fall lag der Notartermin rund anderthalb Jahre vor dem Grundbucheintrag, maßgeblich blieb trotzdem der Notartermin.

Eine Ausnahme gibt es: Ist der Vertrag beim Notartermin noch für keine Seite bindend, zum Beispiel weil ein Vertreter ohne Vollmacht unterschrieben hat, zählt das Datum, an dem der Vertrag wirksam wird. Eine noch ausstehende behördliche Genehmigung verschiebt die Frist dagegen nicht.

Wie berechnet man die Frist taggenau?

Die Frist wird nach den Regeln des BGB berechnet (§§ 187 und 188 BGB). Der Tag des Kaufs zählt nicht mit, die Frist endet mit Ablauf des gleichen Kalendertags zehn Jahre später. Steuerfrei ist erst ein Verkauf am Tag danach.

Kaufvertrag am Frist endet mit Ablauf des Erster steuerfreier Verkaufstag
15.03.2016 15.03.2026 16.03.2026
30.06.2016 30.06.2026 01.07.2026
01.12.2016 01.12.2026 02.12.2026

Ein einziger Tag kann also über die Steuer auf den gesamten Gewinn entscheiden. Deshalb lohnt es sich, den Notartermin für den Verkauf nicht auf Kante zu planen, sondern mit ein paar Tagen Puffer nach dem ersten steuerfreien Tag.

Wann fällt keine Spekulationssteuer an, obwohl die zehn Jahre nicht um sind?

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Steuerfrei ist der Verkauf auch vor Ablauf von zehn Jahren, wenn Sie die Wohnung

  • im gesamten Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf selbst genutzt haben, oder
  • im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.

Wie die Eigennutzung im Einzelfall nachzuweisen ist und was bei teilweiser Vermietung gilt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Erben und Beschenkte treten in die Fußstapfen des Vorbesitzers: Es zählt dessen Kaufdatum, die Frist beginnt nicht neu. Mehr dazu im Artikel Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?.

Aufpassen sollten Sie bei Ausgleichszahlungen unter Erben. Wer Geschwister auszahlt, kauft deren Anteil. Für diesen Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist.

Quellen

Stand 05.10.2026. Allgemeine Information, keine Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.