Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Ja. In der Regel werden die Erben vorher als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, der Notar kann das parallel zum Verkauf organisieren. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft hat oder die Ausnahme für Selbstnutzung greift.

Wie lange muss ich eine geerbte Immobilie behalten?

Nur so lange, bis zehn Jahre seit dem Kauf durch den Erblasser vergangen sind. Die Zeit, die der Erblasser die Immobilie besaß, wird Ihnen angerechnet.

Muss ich auf den Verkaufserlös Erbschaftsteuer zahlen?

Nein, nicht auf den Erlös. Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb durch Erbschaft an. Ob sie anfällt, hängt vom Wert und Ihrem Freibetrag ab. Davon getrennt kann beim Verkauf Einkommensteuer anfallen, wenn die zehn Jahre noch nicht um sind.

Ist es besser, eine geerbte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten?

Das hängt von Ihren Plänen, dem Zustand der Immobilie und der Situation in der Erbengemeinschaft ab. Vermieten bringt laufende Einnahmen und Arbeit, Verkaufen schafft Klarheit. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Kann ich eine geerbte Immobilie abschreiben?

Wenn Sie sie vermieten, ja. Sie führen die Abschreibung des Erblassers fort, eine neue Bemessungsgrundlage entsteht durch die Erbschaft nicht.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Q: Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Kurze Antwort: Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn der Erblasser sie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Erben übernehmen nämlich dessen Anschaffungsdatum (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, läuft die Frist einfach weiter. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt: Sie fällt auf den Erwerb an, nicht auf den Verkauf.

Welche Frist gilt bei einer geerbten Immobilie?

Bei einer Erbschaft beginnt keine neue Spekulationsfrist. Der Erbe tritt steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers:

Situation	Folge beim Verkauf
Eltern kauften 1995, Erbfall 2026	Frist längst abgelaufen, Verkauf sofort steuerfrei
Eltern kauften 2020, Erbfall 2026	Frist läuft bis 2030 weiter, ein Verkauf vorher ist grundsätzlich steuerpflichtig
Eltern bauten selbst und wohnten darin	Selbstnutzung kann den Verkauf auch innerhalb der Frist steuerfrei machen

Maßgeblich für die zehn Jahre sind die Daten der notariellen Kaufverträge: der Kauf durch den Erblasser und Ihr Verkauf. Der Todestag spielt für die Frist keine Rolle.

Was gilt, wenn die Eltern selbst darin gewohnt haben?

Eine Immobilie, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, ist von der Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte ausgenommen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Finanzverwaltung rechnet dem Erben dabei die Selbstnutzung durch den Erblasser zu (BMF-Schreiben vom 05.10.2000). Steht das geerbte Haus nach dem Tod leer oder wird es vermietet, kann das die Rechnung ändern. Klären Sie diesen Punkt vor dem Verkauf mit dem Steuerberater.

Was gilt in der Erbengemeinschaft?

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Hier gibt es zwei typische Wege:

Die Erbengemeinschaft verkauft gemeinsam an einen Dritten. Für alle Erben gilt die Frist des Erblassers. Der Erlös wird nach den Erbquoten verteilt.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Soweit er dafür eine Abfindung zahlt, gilt das steuerlich als Kauf. Für diesen Anteil beginnt für ihn eine neue Frist von zehn Jahren. Verkauft er bald darauf weiter, kann auf diesen Teil Steuer anfallen.

Der Unterschied ist vielen nicht bewusst und kann viel Geld ausmachen. Er gehört vor der Einigung in der Erbengemeinschaft auf den Tisch.

Und die Erbschaftsteuer?

Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb durch Erbschaft, unabhängig davon, ob Sie später verkaufen. Es gelten persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG):

Verhältnis zum Erblasser	Freibetrag
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	500.000 €
Kinder, Stiefkinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Eltern (bei Erbschaft)	100.000 €
Geschwister und andere	20.000 €

Für das Familienheim gibt es zusätzliche Befreiungen, wenn Ehegatte oder Kinder selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche, § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Ein Verkauf innerhalb dieser zehn Jahre kann die Befreiung nachträglich entfallen lassen.

Stand 02.10.2026 gelten diese Freibeträge unverändert. Über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert, beschlossen ist nichts.

In München reichen die Freibeträge wegen der hohen Immobilienwerte oft nicht aus. Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen.

Was ist vor dem Verkauf zu tun?

Erbnachweis beschaffen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
Grundbuch berichtigen: Die Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung gebührenfrei.
Kaufdatum und Nutzung klären: Wann haben die Eltern gekauft, wie wurde die Immobilie genutzt? Davon hängt die Steuer ab.
Unterlagen sammeln: Kaufvertrag der Eltern, Grundbuchauszug, bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, Energieausweis.
Wert realistisch einschätzen: Orientierung geben die echten Kaufpreise im Marktbericht Münchner Osten.

Meine Einschätzung

Bei geerbten Immobilien geht es selten nur um Steuern. Oft sind mehrere Geschwister beteiligt, und jeder hat eine andere Erinnerung an das Haus. Wer früh die Fakten klärt (Kaufdatum, Nutzung, Wert), nimmt viel Druck aus den Gesprächen.

Quellen

§ 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, abgerufen am 02.10.2026
§ 16 ErbStG, Freibeträge, abgerufen am 02.10.2026
§ 13 ErbStG, Steuerbefreiungen, abgerufen am 02.10.2026
CMS, Diskussion zur Reform der Erbschaftsteuer hat begonnen

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.