Wie funktioniert die Ehegattenschaukel?

Ein vereinfachtes Beispiel:

Schritt Was passiert
2014 Ehefrau kauft eine Wohnung in Trudering für 300.000 € und vermietet sie
bis 2026 Sie schreibt den Gebäudeanteil jedes Jahr mit 2 % ab, nach zwölf Jahren rund ein Viertel davon
2026 Nach Ablauf der zehn Jahre verkauft sie die Wohnung zum Marktwert von 550.000 € an ihren Ehemann
Verkauf Der Gewinn ist steuerfrei, weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist (§ 23 EStG)
Ab Kauf Der Ehemann vermietet weiter und schreibt den Gebäudeanteil von 550.000 € neu ab

Die Mieteinnahmen bleiben in der Familie, die Abschreibung beginnt aber auf einer höheren Grundlage neu. Zinsen für einen Kredit, den der kaufende Ehepartner für die vermietete Wohnung aufnimmt, sind bei ihm als Werbungskosten abziehbar.

Was kostet die Gestaltung?

  • Keine Grunderwerbsteuer: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit.
  • Notar und Grundbuch: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis.
  • Finanzierung: Der Käufer muss den Kaufpreis tatsächlich bezahlen, meist über einen Bankkredit. Dessen Zinsen sind die eigentlichen laufenden Kosten.
  • Beratung: Steuerberater und gegebenenfalls ein Gutachten zum Marktwert und zur Kaufpreisaufteilung.

Ob sich die Schaukel rechnet, zeigt erst der Vergleich: zusätzliche Abschreibung und Steuerersparnis über die Jahre gegen Notarkosten und Zinsen.

Wann erkennt das Finanzamt die Ehegattenschaukel nicht an?

Verträge zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt besonders genau. Entscheidend ist der Fremdvergleich: Würden fremde Dritte den Vertrag genauso schließen und durchführen?

Kritisch sind zum Beispiel:

  • Der Kaufpreis fließt nicht wirklich. Etwa wenn der Verkäufer dem Käufer das Geld vorher schenkt oder es unmittelbar zurückfließt.
  • Ein Darlehen des Verkäufers ohne übliche Bedingungen. Ohne Zinsen, Tilgungsplan und Sicherheit spricht vieles gegen eine echte Zahlung.
  • Ein Preis, der nicht dem Marktwert entspricht. Ein überhöhter Preis bläht die Abschreibung künstlich auf.
  • Zahlungspflichten, die nie erfüllt werden sollen. Dann liegt kein ernsthafter Kauf vor.

Nach § 42 AO gilt dann die steuerliche Folge, die bei einer angemessenen Gestaltung eingetreten wäre. Der Steuervorteil fällt weg.

Wie genau der Bundesfinanzhof bei Geschäften zwischen Ehegatten hinschaut, zeigt etwa sein Urteil vom 10.07.2019 (X R 21-22/17) zum Grundstückshandel: Eine Gestaltung über den Ehepartner ist nicht missbräuchlich, wenn dieser selbst wirtschaftlich tätig wird und eigene Wertschöpfung erbringt. Für die Ehegattenschaukel heißt das: Es zählt die tatsächliche, wirtschaftlich sinnvolle Durchführung.

Welche Nebenwirkungen hat die Ehegattenschaukel?

  • Neue Spekulationsfrist: Für den kaufenden Ehepartner beginnt eine neue Frist von zehn Jahren. Verkauft er früher, ist der Gewinn steuerpflichtig.
  • Neuer Eigentümer im Grundbuch: Die Wohnung gehört jetzt dem anderen Ehepartner. Das wirkt sich bei Trennung, Scheidung und im Erbfall aus.
  • Mietvertrag läuft weiter: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Für die Mieter ändert sich nichts.
  • Kaufpreisaufteilung wird neu gemacht: Für die neue Abschreibung zählt nur der Gebäudeanteil. Im teuren München kann der Bodenanteil hoch ausfallen.

Nicht zu verwechseln ist die Ehegattenschaukel mit der Güterstandsschaukel. Dabei wechseln Ehepaare den Güterstand, um Vermögen schenkungsteuerfrei über den Zugewinnausgleich zu übertragen. Das ist ein anderes Instrument mit eigenen Regeln.

Meine Einschätzung

Die Ehegattenschaukel ist kein Steuertrick aus der Grauzone, sondern eine anerkannte Gestaltung, wenn sie sauber umgesetzt wird. Sie lohnt sich vor allem bei Wohnungen, die vor vielen Jahren deutlich günstiger gekauft wurden. Gerade wegen der neuen Spekulationsfrist und der Folgen bei einer Trennung gehört sie in ein Gespräch mit dem Steuerberater und gegebenenfalls einer Fachanwältin für Familienrecht.

Quellen

Allgemeine Information, Stand 02.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.