Dieser Text ist ein Meinungsbeitrag von Rasso Reng. Ich besitze und vermiete Wohnungen, wohne selbst aber nicht im Eigentum. Ich schaue also von beiden Seiten auf das Thema. Die Zahlen sind belegt, die Bewertungen sind meine eigenen.

Wie viele Menschen in Deutschland wohnen im Eigentum?

Je nachdem, wie man zählt, sind es 42 bis 47 %. Alle Quellen zeigen dasselbe Bild: Deutschland ist ein Land der Mieter, und es wird nicht besser.

Kennzahl Wert Quelle
Bevölkerung im Eigentum, Deutschland 47 % (2024) Eurostat
Bevölkerung im Eigentum, EU-Schnitt 68 % (2024) Eurostat
Haushalte im Eigentum, Deutschland 43 bis 44 % (2022), 2025 kaum verändert Pestel-Institut 2026
Haushalte im Eigentum, Deutschland 41,9 % (2022) Destatis, Mikrozensus
Haushalte im Eigentum, Höchststand knapp 47 % (2018) Pestel-Institut 2026
Eigentum bis zum 35. Lebensjahr nicht einmal ein Drittel Pestel-Institut 2026
Berlin, Hamburg, München unter 24 % Pestel-Institut 2026

Laut Pestel-Institut dürfte sich die Quote bis 2025 kaum verändert haben. Der Unterschied zwischen 47 % und 42 bis 44 % kommt daher, dass Eurostat Personen zählt, Destatis und Pestel dagegen Haushalte. Eigentümerhaushalte sind im Schnitt größer, deshalb liegt der Wert pro Person höher. Beides stimmt, beides ist zu wenig.

Wie steht Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in Europa da?

Ganz hinten. Unter 28 europäischen Ländern liegt Deutschland laut Pestel-Institut auf Basis von Eurostat-Daten für 2025 auf dem vorletzten Platz, nur die Schweiz mit 42 % liegt dahinter. Am anderen Ende steht die Slowakei mit 93,8 %. Innerhalb der EU ist Deutschland laut Eurostat das einzige Land, in dem mehr Menschen zur Miete wohnen als im Eigentum (2024: 47 % gegenüber 68 % im EU-Schnitt, Österreich 54 %).

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat einen Grund dafür durchgerechnet, der mich als Vermieter selbst überrascht hat: In Deutschland steht ein Selbstnutzer steuerlich schlechter da als ein Vermieter derselben Wohnung. Bei einer Immobilie für 300.000 € kommt der Vermieter im Rechenbeispiel auf 7,1 % Rendite, der Selbstnutzer auf 5,0 %. In den Niederlanden ist es umgekehrt, 11,7 % für den Selbstnutzer gegen 2,0 % für den Vermieter. Laut IW ist Deutschland das einzige untersuchte Land, in dem Selbstnutzer benachteiligt sind.

Warum hilft Wohneigentum bei Rente und Mieten?

Weil Eigentümer im Alter deutlich weniger fürs Wohnen zahlen. Ältere Mieterhaushalte gaben laut Pestel-Institut rund 34 % ihres Einkommens für Wohnkosten aus, Eigentümerhaushalte knapp 15 % (Stand 2016). Fast 90 % der Eigentümer ab 65 wohnten 2022 in einer schuldenfreien Immobilie.

Das IW kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Bei den 50- bis 64-Jährigen droht 49 % der Mieter eine Versorgungslücke im Alter, aber nur 14 % der Eigentümer.

Für mich ist das der Kern der Sache. Jeder Haushalt, der im Alter mietfrei wohnt, braucht kein Wohngeld und keine Grundsicherung für die Miete. Und jede abbezahlte Wohnung ist eine Mietwohnung, um die sich niemand bewerben muss. Mehr Eigentum entlastet die Rentenkasse und den Mietmarkt zugleich. In der Rentendebatte und in der Mietendebatte kommt dieser Zusammenhang fast nie vor.

Warum sollte man den Immobilienkredit aus dem Bruttolohn zahlen dürfen?

Das ist mein Lieblingsvorschlag: Ein Teil der Kreditrate für die selbst genutzte Wohnung sollte direkt aus dem Bruttolohn fließen dürfen, so wie heute Beiträge zur Betriebsrente.

Bei der betrieblichen Altersvorsorge kann ein Arbeitnehmer 2026 bis zu 8.112 € im Jahr steuerfrei aus seinem Bruttolohn einzahlen, davon 4.056 € auch frei von Sozialabgaben. Das Ziel ist Vorsorge fürs Alter. Eine abbezahlte Wohnung ist genau das: Sie senkt die Wohnkosten im Alter dauerhaft. Trotzdem zahlt ein Käufer seine Rate im Regelfall komplett aus dem Netto.

Mein Modell: Der Arbeitgeber überweist einen Teil des Bruttolohns direkt an die Bank, als Tilgung für die selbst genutzte Immobilie, bis zu einer festen Obergrenze im Jahr. Ein grobes Beispiel: 300 € im Monat, bei rund 30 % Grenzsteuersatz, belasten das Netto nur mit etwa 210 €. Das sind rund 1.000 € Steuern im Jahr weniger, bei voller Tilgung. Wie viel Sozialabgaben man zusätzlich spart, hängt vom Modell ab.

Ganz neu ist der Gedanke nicht. Die Riester-Förderung für Wohneigentum bleibt mit der Altersvorsorgereform vom 27.03.2026 erhalten, mit bis zu 540 € Zulage im Jahr auf bis zu 1.800 € Tilgung oder Sparbeiträge. Das ist ein Anfang, aber zu klein, um bei Münchner Preisen etwas zu bewegen. In der Schweiz können Arbeitnehmer seit Jahren Geld aus der Pensionskasse für das eigene Zuhause einsetzen und Einzahlungen in die steuerbegünstigte Säule 3a nutzen, um ihre Hypothek abzuzahlen.

Hinzu kommt die steuerliche Schieflage, die das IW berechnet hat: Ein Vermieter setzt seine Zinsen ab, ein Selbstnutzer nicht. Mein Vorschlag würde diese Lücke schließen, ohne die Vermieter schlechterzustellen. Zwei Leitplanken sind mir wichtig: eine Obergrenze, damit die Förderung bei Wohnungen und Reihenhäusern ankommt und nicht bei der Villa, und die Bindung an die selbst genutzte Immobilie. Wer vermietet oder verkauft, versteuert den Vorteil nach.

Wie sollte die Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer aussehen?

Mein zweiter Vorschlag: deutlich weniger Grunderwerbsteuer für alle, die selbst einziehen, nicht nur beim ersten Kauf.

Die Steuer liegt in Bayern bei 3,5 %, in anderen Ländern bei bis zu 6,5 %. Sie muss in der Regel bar aus dem Eigenkapital bezahlt werden, also genau aus dem Geld, das jungen Käufern am meisten fehlt. Bei einer Wohnung für 500.000 € sind das in Bayern 17.500 €, in Ländern mit 6,5 % sogar 32.500 €.

Ein Freibetrag nur für die erste Immobilie greift mir zu kurz. Das typische Leben läuft anders: erst die Wohnung für 300.000 €, später mit Kindern das Reihenhaus, im Alter wieder etwas Kleineres. Wer bei jedem dieser Schritte die volle Steuer zahlt, wird für jeden Umzug bestraft, der eigentlich Wohnraum frei macht. Meine Lösung hätte drei Bausteine:

  • Ein Freibetrag als Lebenskonto: Jede Person hat einen Freibetrag für selbst genutztes Eigentum, das IW schlägt 500.000 € vor. Was beim ersten Kauf nicht verbraucht ist, bleibt für den nächsten. Wer die Wohnung für 300.000 € kauft, hat beim Haus noch 200.000 € frei.
  • Anrechnung beim Wechsel: Wer seine selbst genutzte Immobilie verkauft und innerhalb von zwei Jahren wieder eine zum Selbstwohnen kauft, zahlt Steuer nur auf den Teil des Kaufpreises, der über dem Verkaufspreis liegt. Das hilft Familien beim Schritt ins Haus und Senioren beim Schritt in die kleinere Wohnung.
  • Schutz vor Missbrauch: Wer die Immobilie innerhalb von fünf Jahren vermietet oder weiterverkauft, zahlt die Steuer nach.

Den Satz legen seit 2006 die Länder fest, die Regeln für Befreiungen der Bund. Beide müssten also mitspielen. Der Koalitionsvertrag von 2025 sagt laut Fachpresse nichts zu einer Senkung. Genau deshalb gehört das Thema auf den Tisch.

Wie kommen junge Käufer an das nötige Eigenkapital?

Mein dritter Vorschlag: Das Eigenkapital ist die größte Hürde, nicht der Zins. Deshalb sollte der Staat dort helfen, mit Nachrangdarlehen oder Bürgschaften, die einen Teil des Eigenkapitals ersetzen.

Das steht so im Koalitionsvertrag von 2025, umgesetzt ist es bisher nicht. Besser geworden ist das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ für Familien, die ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen. Seit dem 03.08.2026 gilt:

Kinder Kredit bis Einkommensgrenze
1 140.000 € 90.000 €
2 160.000 € 100.000 €
3 und mehr 180.000 € 110.000 € und mehr

Der Zins lag laut KfW zum Start bei 0,53 % effektiv (35 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung). Das ist gut, ersetzt aber kein Eigenkapital.

Sollen auch Menschen mit kleinem Einkommen Eigentum bilden können?

Ja, aber mit Leitplanken. Gerade für Menschen mit kleinem Einkommen wäre mietfreies Wohnen im Alter am wertvollsten. Gleichzeitig trifft sie eine kaputte Heizung oder ein höherer Anschlusszins am härtesten. Eigentum, das nach zehn Jahren in der Zwangsversteigerung endet, hilft niemandem.

Ich würde deshalb auf Wege setzen, die Schritt für Schritt funktionieren, etwa Mietkauf, bei dem ein Teil der Miete als Eigenkapital zählt. Dazu eine ehrliche Prüfung, ob die Rate auch bei höheren Zinsen tragbar bleibt.

Wie bekommen Familien die großen Wohnungen, in denen heute Senioren allein leben?

Mit Hilfe beim Umzug statt mit Druck. Viele ältere Menschen würden gern kleiner wohnen, im eigenen Viertel. Sie bleiben, weil die kleinere neue Wohnung oft mehr kostet als die große alte. In Bogenhausen sind 19,2 % der Menschen 65 Jahre oder älter, mehr als im Münchner Schnitt von 17,1 % (Statistisches Amt München, Ende 2025).

Was helfen würde: altersgerechte, kleinere Wohnungen im selben Viertel, eine Umzugsprämie und die Anrechnung bei der Grunderwerbsteuer, die ich oben beschrieben habe. Jeder solche Umzug macht ein Haus oder eine große Wohnung für eine Familie frei, ohne dass ein einziger Quadratmeter neu gebaut werden muss.

Was halte ich von Vorkaufsrecht, Kaufverboten und Obergrenzen für Vermieter?

Ein generelles Vorkaufsrecht des Staates klingt besser als Enteignung, macht aber den Staat zum Vermieter und keinen Bürger zum Eigentümer. Sinnvoll wäre es höchstens, wenn die Gemeinde kauft und an Selbstnutzer weitergibt.

Beim Verkauf an Menschen, die nicht in Deutschland leben, war ich lange der Meinung, dass man ihn einschränken oder verbieten sollte. Kanada macht das, dort gilt ein solches Kaufverbot aktuell bis zum 01.01.2027. Mir ist aber bewusst, dass das bei uns rechtlich sehr schwierig ist: In der EU stößt so ein Verbot an die Kapitalverkehrsfreiheit. Und nach allem, was ich an Zahlen dazu kenne, spielen solche Käufer bei uns keine große Rolle. Der Hebel wäre also klein, der Aufwand groß.

Eine Obergrenze für vermietete Wohnungen würde das Angebot für alle verknappen, die noch nicht kaufen können. Ich vermiete selbst Wohnungen und sehe die Lösung woanders: Selbstnutzer gleichstellen, statt Vermieter schlechterzustellen. Das empfiehlt auch das IW.

Was kann jeder Einzelne tun?

Aufhören, aufeinander zu schimpfen. Die Debatte zwischen Mietern und Vermietern ist in Deutschland oft ein Grabenkampf. Ich wünsche mir eine andere Frage: Wie komme ich selbst zu meinem ersten Eigentum?

Die Antwort ist manchmal kleiner als der Traum. Eine Zweizimmerwohnung statt des Hauses, ein Stadtteil am Rand statt der Innenstadt, ein Start in Berg am Laim oder Trudering statt in Schwabing. Der erste Schritt muss nicht der letzte sein, und genau deshalb sollte der zweite Schritt nicht wieder mit der vollen Grunderwerbsteuer bestraft werden.

Und es braucht ein Stück Eigenverantwortung. Viele kennen es von den eigenen Großeltern: Sie sind selten essen gegangen und nicht oft in den Urlaub gefahren, weil möglichst jeder freie Euro ins Eigenheim floss. Dafür waren sie im Alter unabhängiger.

Ich will niemandem seinen Lebensstil vorschreiben, und ich behaupte auch nicht, dass ich es selbst besser mache. Aber die Möglichkeit, Schritt für Schritt Eigentum aufzubauen, haben mehr Menschen, als sie nutzen. Natürlich ist das nicht für jeden leistbar. Genau deshalb braucht es beides: bessere Regeln vom Staat und den Willen, sie zu nutzen.

Quellen

Meinungsbeitrag und allgemeine Information, Stand 07.10.2026, keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.